Николай Левшиц в своем недавнем разборе рынка недвижимости Батуми поставил точный диагноз: городу тесно в рамках сезонного курорта. Переход от инвестиционных «студий под сдачу» к полноценным домам для постоянного проживания — это уже не вопрос эстетики, а вопрос выживания рынка. Ссылка на разбор
Мы наблюдаем эту трансформацию из первого ряда. И если смотреть на ситуацию без рекламных фильтров, то нужно признать: рынок долго сопротивлялся этим изменениям.
Инерция «туристического конвейера»
Годами экономика батумского девелопмента держалась на одной формуле: максимальная плотность, мелкая нарезка площадей и полное отсутствие «лишней» инфраструктуры. Это была идеальная машина по извлечению прибыли в моменте. Инвестору продавали мечту о пассивном доходе с туристов.
Строить иначе означало идти на риск. Проекты для постоянной жизни («comfort» и «business» класс в их классическом понимании) требуют другой математики. Чтобы сделать закрытый двор-парк, нужно отказаться от постройки еще одного жилого корпуса. Чтобы обеспечить сухие стены и тишину, нужно вкладываться в дорогую инженерию и газификацию.
Застройщики прекрасно видели запрос новой волны релокантов на качественный быт. Но бизнес инертен. Никто не хотел первым ломать работающую схему и выходить в «голубой океан» с более сложным и дорогим продуктом. Страх, что рынок не поймет и не оценит вложения в качество среды, был реальным тормозом индустрии.
Прецедент SUMMER 365
Когда в феврале 2024 года мы открывали пресейл SUMMER 365, мы фактически пошли ва-банк. Концепция дома с акцентом на приватность, с инженерией под влажный климат и сценариями для семьи, а не для туриста-однодневки, выглядела белой вороной.
Реакция профессионального сообщества была смешанной: от вежливого интереса до откровенного скепсиса. Коллеги выжидали. Им нужен был «подопытный», на котором можно проверить: готов ли покупатель в Батуми платить за комфорт, или по-прежнему ищет только самый дешевый входной билет в инвестиции?
Как рынок сдал экзамен на зрелость
Следующие полгода стали моментом истины. Спокойный, органический рост продаж в SUMMER 365 показал то, что многие боялись признать: эпоха дефицита качественного жилья наступила. Люди голосовали деньгами не за мифические ROI, а за возможность жить по-человечески.
Наш кейс сработал как лакмусовая бумажка. Мы доказали, что модель, где качество среды ставится выше плотности застройки, финансово устойчива.
Разрыв между маркетингом и реальностью
Сегодня, зимой 2025-го, ландшафт рынка меняется на глазах. Скепсис сменился живым интересом: крупные игроки начали корректировать свои стратегии, всё чаще добавляя в коммуникацию слова “для жизни”, “семейный” и “комфортный”.
Однако важно понимать: смена риторики происходит быстрее, чем трансформация самого продукта. Девелопмент — процесс инерционный. Многие проекты, которые сегодня позиционируются как жилые комплексы, изначально проектировались по лекалам инвестиционной застройки. Поэтому сейчас мы наблюдаем естественный разрыв между рекламными обещаниями и техническими возможностями.
Реальный разворот к человеку требует не просто смены слогана, а пересмотра всей экономики проекта. Чтобы создать благоустроенный двор, нужно отказаться от части застройки. Чтобы обеспечить тишину и приватность, нужны принципиально иные инженерные решения, которые закладываются на старте, но пока в части проектов с заявленной концепцией мы наблюдаем желание остаться “на двух стульях”. Нарезка этажей на компактные юниты для инвестиций, отсутствие эргономики планировочных решений, выдают остаточный страх: не попасть в подборку привычных “высокодоходных” инвест.проектов.
Представьте: на 2000 квадратных метров, которые могут превратиться в 30 этажей новеньких апартаментов, застройщику нужно благоустроить и обслуживать дворовое пространство. Многими бизнесменами это расценится, как нецелесообразность и потеря прибыли.
Рынок только учится этому переходу, и потребуется время, чтобы новые заявления начали в полной мере соответствовать качеству планирования территорий.
Смена вех
Тем не менее, SUMMER 365 выполнил свою функцию ледокола. Мы задали стандарт, на который теперь вынуждены оглядываться. Пусть пока изменения у конкурентов часто декларативны, сам вектор выбран верно.
Глобально это означает оздоровление всего сектора. Инвесторы уже понимают, что на дистанции 5–10 лет ликвидным останется только тот актив, в котором реально удобно жить. Туристический хайп проходит, а потребность в доме остается. И мы рады, что именно наш проект стал точкой отсчета этой новой, взрослой истории батумской недвижимости.
